【年终特刊】访旭辉控股主席林中:房产企业“天花板”是4000亿元

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旭辉控股主席林中：房产企业“天花板”是4000亿元规模

2016年的楼市经历了“高烧、调控、降温”的过程，上半年，楼市火热背后，“地王潮”成为2016年夏天热词。然而2016年“十一”以来，伴随着各地调控政策的落地，楼市快速回归理性，风头正盛的地王也得以偃旗息鼓。2017年，曾经风光无限的“地王”将如何解套成为拿地房企绕不过去的“坎”。

以稳健著称的旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉”），奉行高点不进新城市、不拿贵地，坚持主航道战略，严控负债率，追求“持续稳定有质量的增长”。从房地产行业令人惊叹的“黑马”，到一骑绝尘的“白马”，旭辉近几年的发展速度不容小觑。2016年，其销售额已突破500亿元大关。

很多房企在发展过程中都遭遇了“500亿魔咒”，而站在500亿起点的旭辉将以什么样的姿态继续未来的发展之路？又如何做到在土地市场既可以避免激进拿地，又能有所斩获？带着上述问题，《中国经营报》记者近日独家专访了旭辉控股主席林中。

文/杨玲玲、陈亮

“天花板”是4000亿元

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《中国经营报》：旭辉2016年销售额突破500亿元大关，你认为房地产行业真正的天花板在哪里？

林中：在500亿元的起点上，未来五年旭辉还是会追求一个持续的、稳定的、有质量的快速增长。对我们来说，500亿它不是一个目标，而是一个有质量增长的结果。旭辉在未来的“二五战略”中不会把规模摆在最重要的位置，不会唯规模论，我们要实现有质量的增长，这种规模的实现，它是一个结果，它不是一个目标。

未来几年，仍是旭辉实现规模增长的战略机遇期，只要我们制定正确的战略，有高效的执行力，能踏准节奏，实现这个目标非常有可能。不过，旭辉目前又处在一个企业发展比较快的环节，我们还是保持每年30%的增长速度。简言之，未来五年，我们会更加关注利润，同时兼顾规模。

而行业的天花板主要取决于几个方面。第一，取决于企业管理和组织的边界；第二，取决于行业的市场容量；第三，取决于可持续发展城市的数量。从这几个方面来看，我认为4000亿元是行业的天花板。

《中国经营报》：你之前曾提出过“后开发时代”，能详细阐述一下对“后开发时代”的思考，并解读一下其发展路径吗？

林中：从开发角度来看，房地产一定会从现在的开发销售阶段进入经营持有阶段，然后过渡到资产证券化。我国目前的开发还是一个增量市场，因为我们的城市化率不高。不过，中国未来一定会从开发销售阶段转向经营持有阶段，也就意味着它会从一个增量市场进入到存量市场，存量市场的数量远远大于增量市场。即使在存量市场，像美国、香港、日本，它还是有需求，为什么？因为大城市不断有人口流入的增长。

主航道战略因“城”制宜

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《中国经营报》：随着各个城市限购政策的出台，及土地政策的收紧，国内房地产行业的格局将如何变化，行业洗牌将主要通过何种方式？

林中：2004年以后，行业逐步从完全市场竞争转向寡头竞争，未来几年，则会逐渐从寡头竞争向寡头垄断竞争转变。目前，我们看到“外行、外资、外来”的“三外”都在加速撤出房地产，行业从粗放发展期进入到了能力提升期。

房地产是一个波动的行业，开发商应该关注时间成本，在合适的时间，合适的城市，买合适的土地。

《中国经营报》：我们看到，近年来很多房企都在谈转型，那么旭辉在转型路上有着怎样的探索？

林中：转型是一个企业的战略，但是一个战略不能被模仿。比如，对于旭辉来说，不存在转型的问题，我们坚持“主航道”战略，我们现在在主航道上要投入资源，把企业做大做强。我们还埋头苦干，我们要大干快上。对于中小型企业来说，能要思考一下转型。而转型又分很多种。比如，成为一个房地产细分市场的领导者，或者集中一个城市，强化在单个城市内的优势。

《中国经营报》：无论是任务的执行还是能力的突破，其中关键是人才培养问题，在这方面，旭辉是如何做的？你如何看待地产行业人才高频率流动的现象？

林中：人才，我们内部非常关注。旭辉未来还要建立起自我造血的功能，人才供应链是旭辉HR很重要的一项工作，我们希望70%的人由自己培养，30%对外招聘。而对外招聘，是要保持系统的新陈代谢功能，我们对正常人才的流动持欢迎态度。

不激进不拿“地王”

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《中国经营报》：经过2000年的迁都上海，2006年的股份改革，旭辉在2012年成功赴港上市，并迅速以“黑马”形象驰骋地产圈。旭辉的这一出色的表现主要得益于哪些方面的因素？

林中：旭辉这几年发展速度比较快，我认为主要是四个方面的原因。

第一，有正确的战略。战略很重要，随着企业规模的扩大，战略方向一旦发现错误，调整起来会比较困难，还会涉及到组织、文化、人员的变动。第二，有高效的执行力。高效的执行力背后是一个企业内部的文化、组织、机制、人才团队和管理架构等。第三，要踏准经营节奏。房地产是一个短周期波动的行业，投资节奏、销售节奏、融资节奏、运营节奏能否跟这个行业的节奏相一致，踏得准就顺势而为，事半功倍；踏不准，则会事倍而功半。第四，核心的高管层要有愿景和自我突破能力。如果没有愿景，企业很难往前发展，而没有自我突破能力，则很难去成为规模更大、业务更复杂、组织更大的企业。

《中国经营报》：公司经常出现在高价土拍现场，旭辉对土地的获取更多的是坚持什么样的原则？又是如何做到在土地市场既避免激进拿地，又能有所斩获？

林中：我们积极参拍，理性出价，只要一块地的起拍价是合理的，达到利润目标，一般我们都会去，但是我们出价一定是有限制的，公司规定拍地坚持“三不”原则，即不错、不漏、不贵。

拿地跟买股票差不多，别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。在高点拿地，一定要非常谨慎，但在低点拿地时，可以相对激进。我们不同的年份，给人的印象不一样。拿地就是一项投资，而投资的核心就在于你对未来的判断。在投资上，我们遵循自己的纪律。

2016年公司在公开市场拍地比较少，兼并收购会多一点。我认为未来兼并收购将成为常态，在未来几年房地产行业经历淘汰整合的过程中，可能会有一波兼并收购的浪潮出现。

所有的伟大都是熬出来的

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《中国经营报》：可否用一句话或者几个关键词概括一下2016年中国经济社会的发展？

林中：新常态，供给侧改革，降本增效，创新转型。

《中国经营报》：可以为我们分享一下2016年最感动或者难忘的事情吗？

林中：所有的伟大都是熬出来的。我记得在2016年我们内部组织的第三届戈壁徒步中，4天88公里，旭辉的小伙伴们用顽强的毅力、团结的精神成功穿越沙漠。这种精神让我感动，企业的发展就好比戈壁徒步，正是有了这种拼搏与超越的精神，2016年我们在业绩上取得了新的突破，我感谢所有旭辉小伙伴的付出、感动于他们的坚持不懈，没有他们的拼搏与奋斗，就没有旭辉今天的收获。

《中国经营报》：在崭新的2017年，可否用一个词或者一句话寄语《中国经营报》的读者？

林中：祝《中国经营报》的读者新年快乐，身体健康，事业蒸蒸日上！

2017年可能是买地的好年份，不是卖房的好年份

“我们不是每年都要增加投资，投资有大年跟小年。”在旭辉总部一个宽敞舒适的会议厅，林中娓娓道来，“大年的时候，也就是说买地机会多的时候，多买一点地，保持三到五年的土地储备，但不是每年都要买那么多地。”

年近半百的林中，温文尔雅，睿智沉稳，其经营的企业也有着极其相似的稳重气质。从当初5万元起家，到如今迈进500亿元的大门，旭辉每一步都走得十分稳健。

他认为，房地产是一个周期性行业，周期性行业在行业处于低潮时，要低买高卖，2016年可能是卖房的好年份，不是买地的好年份，而2017年、2018年又可能是买地的好年份，不是卖房的好年份。“投资的真理就是低买高卖，问题是你怎么判断低、怎么判断高，这取决于你对投资的战略远见，开发商的投资非常考验其专业能力和素质。”

林中告诉记者，旭辉在发展道路上更加关注利润，同时兼顾规模。正是这种坚持利润优先，采取平衡“量价利”的策略，使得旭辉自上市以来，连续三年跑赢大市，年均复合增长率超过40%。