武汉楼市去库存样本解析

今年一季度武汉楼市成交火热，图为汉阳片区的楼盘。

　　今年一季度，武汉住房待售面积比上年同期大降23.0%。

　　长江商报记者梳理调查发现，今年以来，武汉楼市相继诞生“最火爆2月”“单日卖房纪录”“单月卖房纪录”盛况。而楼市的火爆之势，正从住房市场延续至土地市场。

　　武汉楼市火热，也引发了坊间流传的“一房难求、无房可售”说法，武汉市住房保障和房屋管理局相关人士告诉记者，市民觉得房子难买，实为片区冷热不均，并未出现所谓的“无房可售”。

　　看中家乡发展潜力 深圳白领夫妇回汉买房

　　“400多万元卖掉深圳小两居，白领夫妇回汉买4套房。”近日，这条新闻几乎刷爆朋友圈。

　　长江商报记者尝试联系小鱼儿采访，但被其婉拒。随后，记者进入小鱼儿新开通的个人微信公众号看到，在账号的功能介绍一栏，她写道：“面对涨疯的深圳房价，果断选择卖房、辞职，回到家乡武汉当‘房姐’、做宝妈。”

　　值得一提的是，小鱼儿还在公众号里一篇题为《小鱼儿自白为何选择回到武汉》的文章中，详细阐述了回武汉的5点原因：武汉以后将成为北京一样的中心城市;武汉经济超万亿元，入全国城市第一方阵;武大、华科研究生逾四成留鄂，超过北上广;武汉房产销售火爆、升值潜力大;割舍不下的故乡情结。

　　住房首付比例下调、公积金存款利率上调、购房契税减免、二手房营业税优惠宽松，央行降准降息……今年以来，武汉楼市政策利好不断，销售也进入火爆模式。

　　连日来，记者走访武汉多个楼盘发现，千人抢房等现象频频出现。近期开盘或加推的楼盘，大多去化在八成以上，“日光”现象也不时出现。同时，来自北上广深及湖北周边区域的购房群体明显增加。

　　4月28日，记者探访文化大道联投龙湾项目看到，营销中心挤满前来咨询的市民，销售人员告诉记者，平均每天接待的顾客有20组左右。该项目一位王姓营销负责人介绍，今年以来，项目销售业绩明显提升，目前销量已达去年同期的2到3倍。

　　交谈中，该负责人还告诉记者，5年前，文化大道两旁还未完全开发，楼盘甚少，如今有十多个楼盘，每到早晚高峰时间，文化大道便会出现交通拥堵。

　　房价平稳提升是对此前价格的“补涨”

　　4月28日，联投置业销售部负责人在接受本报记者采访时称，与一线城市相比，武汉楼市一直相对理性，目前大部分楼盘的价格也在家庭可承受范围之内。“在楼市成交量连续五年创新高的背景下，市场价格年均涨幅8%左右。就全国市场而言，武汉还是一块价值洼地。近期，武汉楼市均价稳中有升，则更像是对此前价格的‘补涨’。”

　　“2016年驿山高尔夫项目再创奇迹，在4月平销期，仅第一周就创造了5天劲销一个亿的佳绩。”4月29日，该项目营销负责人在接受记者采访时表示，近年来武汉高端市场发展火爆，居民购买力大幅提升，对生活品质的要求也在不断提高，高端楼盘始终占据全市最重要的资源，而别墅作为稀缺资源，越来越受到高端人士的青睐。

　　的确，大规模的城建投资，给房地产带来了支撑。2015年武汉完成城建投资1800亿元，2016年计划投资2000亿元，打造城市“升级版”。目前武汉地铁建设规模达到世界级，同时在建11条，从今年起，一年将贯通两条地铁，如今年底地铁6号线和机场线将正式通车。

　　同时，值得注意的是，2015年武汉GDP规模达10900亿元，位居全国第八;常住人口1060万，增加26.97万，也是最近几年增长最快的一年。武汉楼市的性价比优势提升了吸引力，更多地承接一线城市和三四线城市的购买力。

　　“从2016年开局来看，预计上半年成交量就会超过2011全年销量。”研究报告中提出，如果把东湖高新区和江夏区作为大光谷来统计，3月两大区域合计成交7089套，占到全市成交量的22.5%，相当于武汉市每卖出5套住房，就有一套“光谷房”。

　　与此同时，推盘项目整体价格也较前期有5%—10%的上涨，市场消费出现追涨心态。不过，也有个别高端项目在提价后遭遇滑铁卢，去化率突降至16%。“这警示市场，不同区域、不同产品，要充分考虑市场的接受程度和消费能力。”李国政称。

　　住宅市场火热已延续至土地市场

　　在火热的住宅市场的映衬下，今年以来，武汉土地市场也大放异彩。

　　根据中原地产的研究报告，截至4月29日，2016年武汉市累计成交48宗地块，合计净用地面积 245.51 万平米;比去年同期增长 56.9%;合计建面 675.33 万平米，比去年同期增长46.3%;土地出让金202.06亿元，比去年同期增长103.1%。

　　“面包由面粉制成，楼市热度延伸到土地市场，每一宗热门优质地块都或将遭到多家房企的疯抢。”业内人士举例称，例如，绿地在一个月时间内斥资45亿在武汉拿下三宗地，包括汉口滨江沿江一宗商服地块和光谷东两宗纯住宅地块。

　　确实如此，由于新建住宅市场成交火热，库存去化周期急剧缩短，众多全国大型房企积极在汉进行土地储备。但从市场供应层面来看，随着三环内优质土地资源的逐渐减少，“僧多粥少”成为主旋律，地价也掀起一阵热浪。

　　3月最后一天，青山一宗纯住宅用地挂牌出让，共吸引了包括万科、越秀、中海、融侨、联投、中冶等在内的近10家房企争相竞拍，最终该地块被中冶置业武汉有限公司220540万元拿下，楼面价9329元/平米，地块竞价248轮，溢价130.8%。

　　武汉已吸引了近50家百强房企集聚。

　　“无房可卖”实为片区“冷热不均”

　　今年3月，市民李女士从汉口某楼盘看房归来，甚为失望。“打电话过去告诉我们还有房源，仅隔了一个星期，再去看房子就已经售罄，下次加推则要等到5月份。” 今年以来，武汉楼市延续了去年的火爆之势，无论是成交量还是成交价格，均有所上扬。

　　由此，不少开发商开始捂盘惜售，并宣称“无房可卖”，使不少购房者焦急不已。对于坊间流传的“一房难求、无房可售”等言论，武汉市房管局相关人士告诉记者，目前武汉暂不存在“无房可售”，市民觉得房子难买，实为片区冷热不均。

　　根据一份房地产研究报告的统计数据，截至2015年年末，武汉各片区去化周期分化明显，其中南湖、白沙洲、黄陂、光谷南、四新、东西湖、青山等7个片区整体去化周期在6个月以下，面临供应不足。而关山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等7个片区在7个月左右，片区房价面临较大的上涨压力。同时，作为供销主力的汉口、武昌，尤其是汉阳中心区去化周期在11个月以上，仍存在一定去化压力。此外，新洲、汉南则是库存重压区。

　　而从二手房市场来看区域差异现象，则显得更为突出。近日，家住武昌中北路附近的姜先生向本报记者抱怨，正打算为孩子上学购置一套二手学区房，然而几个月下来，到处看房，却始终无法找到合适的房源。连日来，记者走访发现，中心城区的个别楼盘的确出现了“一房难求”的现象，甚至短短两个月内二手房均价每平方米上涨了4000元。但也有部分地区，由于新房供应量较大，二手房仍然滞涨。

　　与此同时，武汉与宜昌、恩施等三四线城市相比，也存在着一定的库存差异。近日，省政府印发《湖北省房地产去库存专项行动方案》(下称“方案”)，要求各地把“去库存、稳市场”作为政府的主体责任，制定科学可行的去库存政策措施。到2020年，各市州商品住房库存消化周期保持在合理区间，房地产市场平稳健康发展。