中国楼市半年总结

　　整体回暖、房价普涨、“地王”频现、去库存初步见效……已从“黄金时代”进入“白银时代”的中国楼市，在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日，国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，显示一二线城市房价同比涨幅明显，三四线城市基本保持稳定。而根据此前三天国家统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。

　　在今年上半年，一二线城市房价集体暴发是看点之一。虽然在沪深等一线城市不断加码限购政策、部分二线城市加速推出各类调控政策后，房价过快上涨的势头得以暂时遏制，但上半年拍出的219宗“地王”，无不预示业界对未来房价走向的判断。

　　不过，值得警醒的是，整个上半年房地产市场总体成交率不如去年同期，这意味着三四线城市“谁来买房”的困惑对于一二线城市来说，并不是一个遥不可及的话题。未来房地产业如何健康稳定持续发展，已经成为整个行业必须共同面对的课题。

　　一线城市高位运行

　　二线城市“一城一策”　　

　　上半年，深圳和上海无疑是房地产领域的两大热词。一季度，深圳房价延续2015年的涨势，直至“325新政”出台。尽管如此，但截至2016年6月底，根据克尔瑞房产数据，深圳新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%。

　　与深圳并肩领涨的还有上海。今年一季度，上海房地产市场同样延续了自去年年底以来的火爆行情，量价齐升。根据上海链家市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。而克尔瑞房产数据则显示，上海新建商品住宅价格6月份环比上涨2.4%，同比上涨33.7%；二手房价格环比上涨2.2%，同比上涨30.5%。

　　相对于深圳和上海，北京的房价涨幅并不扎眼，但其房价上涨的脚步从未放缓。中原地产研究数据显示，今年以来截至6月30日，北京市新房市场上普通住宅(剔除保障房)和别墅共成交24186套，签约的项目成交均价达到34847元/平方米，创下2010年以来半年成交均价的最高水平。

　　在四个一线城市中，最“低调”的是广州。根据中原地产研究院数据，广州上半年新建商品住宅网签成交57304套，同比增加34.6%，其中5月份网签量创出新记录；网签均价为15599元/平方米，同比上涨6.14%。虽然该涨幅较其他一线城市及部分热点二线城市而言并不算高，但从广州去库存的速度来看，下半年新房价格仍有上涨动力。

　　较之一线城市，部分二线城市上半年的房价涨幅更加令人瞠目结舌。国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。其中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州；杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅亦达到两位数。

　　面对过快上涨的房价，各地不得不出台调控政策，其中房价上涨最迅猛的合肥和厦门均出台了限贷政策。在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%。厦门则于7月15日调整了住房信贷政策，对名下有1套房但未结清贷款或有2笔及以上贷款记录的，从原本执行40%首付提升到60%，并停止向三套房发放公积金贷款。今年上半年出台抑制房价过快上涨相关政策的二线城市还有南京、苏州、郑州、杭州等。

　　监管层显然也注意到了一些热点城市上半年房价过快上涨的情况。7月14日，国家发改委召开新闻发布会，国家发改委政研室副主任、新闻发言人赵辰昕指出，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

　　“地王”抬高房价预期

　　央企引领拿地风潮　　

　　一二线城市楼市高温还体现在土地价格上，“地王”频出引发各界关注。中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。

　　上证报记者综合各方面数据发现，截至5月31日，在全国超过15亿元的总计105宗高总价地块中，有52宗被国企获得。分析人士指出，央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。另外，央企正在整合地产业务，其中部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，从而催生高价地。

　　“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”；其中，长三角成为“地王”高发区域，与炽热的房价涨幅比翼双飞。据上海链家市场研究部数据，2016年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅(去年23幅)，土地面积103.6万平方米，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，土地金额共计449亿元，比去年同期上涨11%，占到全部土地金额的近九成。松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区在上半年拍出的“地王”，其楼板价均远高于周边房价，大幅提升了周边现有住房的可售价格，并明显刺激新房和二手房的销售，呈现出“面粉涨价，面包跟涨”的效应。

　　“地王”效应强烈的还有深圳。尽管“325新政”后当地成交情况迅速退热，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米，但龙华“地王”和光明“地王”的横空出世，又为深圳楼市注入一针强心剂。受“地王”效应及周边高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下了45625元/平方米的新高。

　　二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。上半年，南京、厦门、合肥、苏州四个城市被业内称为“二线城市四小龙”，其共同特点是房价与土地拍卖价格均大幅增长，出让的大多数地块价格超过周边房价50%以上。此外，天津、郑州、武汉等地也在上半年多次诞生单价“地王”。

　　不断攀升的土地价格和房价，让许多城市不得不推出一系列的专项政策，如南京针对土地出让实施了限价措施。对此，部分市场人士认为，尽管限价对短期土地价格上涨过快的势头有所抑制，但并非长久之计，当务之急是增加住宅用地供给和全面开放土地市场，应给予一二线城市更多的住宅用地指标，减少对中心城区容积率和建筑高度的管制，在更多的地区试点农村集体土地直接进入非农建设用地市场，尤其是住宅用地市场。