2017房估《理论与方法》知识点：房地产估价的含义

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1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。任何人都可以做的，就是非专业估价。

专业房地产估价：由专业机构和人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。

专业房地产估价与非专业房地产估价的五大不同点（考点）：

①由专业房地产估价机构和专业房地产估价人员完成——前者指具备足够数量的专业估价人员等条件、专门从事房地产估价活动的单位。后者指具有估价专业知识和经验、专门从事有关估价活动的个人。

②提供专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

③具有公信力——专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们相信、认可或接受。

④实行有偿服务——是一种接受他人委托而提供有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

⑤承担法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

【例题判断题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）

“正确答案”×

“答案解析”本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2.

【例题多选题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.是一种专业意见B.估计价格或价值

C.实行有偿服务D.承担法律责任

E.估价作业日期长

“正确答案”ACD

“答案解析”本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价：专业机构、人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。参见教材P2.

2.专业房地产估价的概念

是房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的（估价目的），遵循公认的原则（估价原则），按照严谨的程序（估价程序），依据有关文件、标准和资料（估价依据），在合理的假设下（估价假设），采用科学的方法（估价方法），对特定的房地产（估价对象）在特定的时间（价值时点）的特定价值或价格（价值类型）进行分析测算和判断，并提供专业意见（估价结果）。

3.估价与评估的异同

房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。相对于价值分析、测算和判断活动，估价专指对价值进行评估。

房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等。

房地产估价建立在房屋工程质量、房屋完损等级、房屋使用功能、房地产周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价、房地产估值。

除了房地产估价以外，房地产估价师和房地产估价机构还可以从事：

1）房地产价格和价值分配。如把房地产的总体价值（成交价格或购买价格，包含土地价格和建筑物价格）在其不同部分之间进行分配。

例如：1）把包含土地和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配，把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配；2）采用成本法测算住宅小区的平均房价，然后在各个楼栋、单元、楼层、户型间分配；3）开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各个宗地间分配；4）高层建筑地价分摊等。

2）价值提升评估业务（如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、相邻房地产合并等）。

3）房地产价值减损评估业务（如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估）。

4）相关经济损失评估业务（如征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估）。

5）房地产咨询业务（如房地产市场调查分析预测、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。）

这些房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事并应着力拓展的业务领域。

2017年房地产估价师的备考工作正在进行，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价理论与方法》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

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